華僑城半年騰挪:賣項目股權、債務加重、核心業務承壓,但仍快進擴張

一手擴張、一手“賣”,華僑城這招能使多久?

半年已過,華僑城集團(簡稱“華僑城”)延續了一手擴張、一手“賣”的打法。

7月1日,北京產權交易所消息,云南華僑城實業有限公司擬轉讓全資控股子公司云南華僑城置業有限公司50%股權,轉讓底價為7.4億元,該轉讓已獲華僑城集團批復。實際上,此筆股權轉讓早在今年2月即已發生。從今年初至今約半年,不完全統計,華僑城涉及股權轉讓5起,擬轉讓價或超20億元。

同期,華僑城投資簽約或拿地開工等落子云南、廣東、海南、安徽、甘肅、山東和四川等地,不完全統計有近20起,簽約加開工項目等概算投資額超過1800億元。

華僑城的資產規模不斷擴大,背后是持續走高的負債,其資金和債務壓力正在加重。同時,老牌項目歡樂谷頹勢顯現,核心業務之一主題公園板塊正面臨更多同區域主題公園品牌堪稱“兵刃相見”的競爭壓力。

這對于期許淡化地產強化文旅的華僑城來說,并不是積極信息。資金、項目等騰挪之間,華僑城仍有繼續快進之意,但走得難言輕松。

多區域擴張不止

就統計的項目分布區域來看,廣東、山東是相對集中之地。其中廣東涵蓋廣州增城、清遠、陽江、東莞、茂名、潮州、深汕特別合作區等地,概算投資額有約700億元之巨。比如東莞三個項目的擬投建額近500億元,包括東莞水鄉道滘特色小鎮、南城水濂山特色小鎮分別計劃投資300億元、150億元。

而華僑城于今年1月初以6.84億元首次競得深汕合作區宅地,被認為是號稱超千億投資額的小漠文旅小鎮項目的落地之舉。

華僑城上半年投資簽約及項目進展概況

隨著粵港澳大灣區的規劃建設推進,華僑城已先期布局并有深耕意圖。華僑城集團官網5月末的信息顯示,華僑城已在粵港澳大灣區建設文旅綜合項目近30項,分布在中山、江門、珠海、廣州、茂名和湛江等十余座城市。

而若以2018年為界,華僑城官網5月初的信息提到,其2018年在文旅產業投資已達1400億元,在四川簽約并持續推動的項目投資總額達2400億元,位列華僑城集團單省投資力度第一位,華僑城在四川的項目遍布成都、眉山、宜賓、自貢、廣元等城市,涉及城鎮化、文化旅游、智能終端、產業園區等。

同處西南的云南省也是華僑城的重倉之地。今年6月,華僑城旗下公司擬在昆明呈貢區建設5萬畝萬溪生態花園,為鄉村振興項目,這是華僑城在呈貢拿下的第4個項目。

早在2017年,華僑城與云南省政府簽訂戰略合作協議,戰略重組云南世博集團、云南文投集團,控股上市公司云南旅游,深度參與云南全域旅游開發。按戰略重組計劃,華僑城于“十三五”期間將在云南投資2000億元。

從公開信息看,華僑城在海南省的文旅布局深入程度尚不及云南,但正在加深。5月19日,海南“大地主”海南天然橡膠產業集團股份有限公司公告稱,擬與華僑城(海南)集團簽訂戰略合作協議,擬建約40萬畝的橡膠公園。前者是現海南最大的上市國企,有341萬畝橡膠園,而華僑城帶來項目、內容、經驗和錢,屬典型的央地合作、優勢互補。

這也折射出傳統資源型國企的業務轉型希冀,尤在具備土地優勢,且處于旅游高地之境,切入文旅領域當屬正常。 

此外,在西安外,華僑城對西北另一重要城市蘭州也在尋求文旅布局。今年2月底,華僑城與蘭州七里河簽署重點文旅項目的框架協議,主要落地歡樂谷項目。 

綜合這些項目來看,華僑城在粵港澳大灣區、西南、西北以及中部區域的文旅布局都在進一步加深。

此外,執惠獲得的信息顯示,深圳華僑城股份有限公司(簡稱“華僑城A”)2019年1-3月,新增土地儲備162.18萬平方米,權益規劃建筑面積為262.95萬平方米。

老牌項目歡樂谷承壓加劇

在不斷加碼文旅產業背后,華僑城文旅面臨的挑戰也在加大,老牌項目歡樂谷是為其一。

6月28日,北京歡樂谷五期項目香格里拉對外開放。自2006年開業至今,折算下來平均不到3年擴建更新一次,這種勢頭還將延續。據媒體公開信息,其六期、七期項目還計劃分別在2019-2021年、2022-2024年擴建完成。

擴建更新所應對的是加劇的競爭壓力,以及隨之的客流及門票收入下滑。據華僑城A2018年6月的債券跟蹤評級報告,2017年北京歡樂谷、深圳歡樂谷和成都歡樂谷的客流與門票收入都下滑,天津歡樂谷的客流與門票收入體量及增量也不太樂觀。

中國主題公園研究院院長林煥杰對執惠表示,北京歡樂谷曾風靡一時,受到國內外游客的喜愛,但現在對本地游客的吸引力已越來越低  這是它要更新的非常重要的因素之一,而更加重要的是環球影城的落地,對北京歡樂谷是一個沉重打擊,影響非常大,北京歡樂谷只能通過更新項目來提高它的吸引力,延緩衰落期,所以還會有六期七期的更新。

他認為,這種更新對吸引游客的作用預估不太樂觀,不太可能達到預期。因為隨著中國主題公園不斷增加,歡樂谷品牌的吸引力越來越低。

IP亦是歡樂谷期待跨過的一道“坎”。歡樂谷集團總經理劉冠華曾向媒體提到,目前歡樂谷還未擁有一個成熟的IP,下一步將采取租賃、買斷以及自主研發等方式密集引入新IP。

華僑城當早知優質IP對主題公園的重要性,但多年來未有實質解決,一個原因或是優質IP的獲取或打造,以及落地為具體項目的不易。

林煥杰表示,如果是創造一個IP,之后落地為項目,都要求這個IP要有一定影響力,這條路很長。租賃和買斷一個IP也不太容易,一線IP本身稀缺,獲取很難,若買二三線甚至四線IP,其影響力和吸引力不夠。

他還表示,主題公園不是引進IP就解決了沒有IP或IP沒有吸引力的問題,可能要經過一段時間的積累,努力培養粉絲,植入人心后才會有一定效果。從打造到落地,再到游客接受,時間漫長。

華僑城A相關人士對執惠表示,在西安和鄭州還可能落地歡樂谷項目。此外,2月28日,蘭州市七里河區政府與華僑城集團簽訂的框架協議,蘭州也可能有歡樂谷項目。

林煥杰認為,要為一個城市做更新,或打造城市吸引力, 不管是蘭州還是西安,華僑城除了做地產和商業,肯定要植入它最好的娛樂品牌,目前為止,拿得出手也有影響力的,只能是歡樂谷。

他表示,在沒有其他更大競爭力品牌的情況下,歡樂谷還是有一定的號召力,且可能在原來模式的基礎上,對蘭州和西安的歡樂谷項目進行內容的轉型升級,比如植入新項目、新業態或新技術。也就是這些歡樂谷項目目前還有一定的市場,但不會像以前一樣有吸引力,會隨著其他品牌的競爭,吸引力下降。

沿著這一邏輯,歡樂谷既有項目的競爭力及走向,以及IP引入進展和成效,將一定程度影響其擴張,以及其在撬動地方旅游地產項目落地的作用大小。

也可以說,歡樂谷或華僑城的旅游地產模式在一線和較核心二線城市落地的市場空間較大,但同樣競爭激烈;若選擇競爭較小的次二線和三線城市,旅游項目所需的客流以及房產銷售的市場壓力又不小。

股權轉讓與加重的債務 

一同承壓的還有華僑城的資金。

華僑城A2018年年報提到,2019年全力以赴抓回款,加快項目周轉去化速度,加快現金回流,除了加快項目開發銷售,還有“創新回款方式方法”。 

據華僑城A相關人士透露,這個方式方法包括“股權轉讓”。執惠不完全統計,截至今年7月初,華僑城今年涉及股權轉讓5起,主要集中在6月,大致包括:

7月1日,據北京產權交易所披露,云南華僑城實業有限公司擬轉讓全資控股子公司云南華僑城置業有限公司50%股權,轉讓底價為7.4億元;這一股權在今年2月中旬已掛牌出售一次; 

6月27日,據北京產權交易所披露,成都洛帶華僑城文化旅游開發有限公司擬轉讓成都地潤置業發展有限公司51%股權,轉讓底價為10.42億元。前者為華僑城旗下公司,而標的公司持有“洛帶博客小鎮”等多個待開發地塊;

6月20日,華僑城轉讓旗下西安思睿置地有限公司80%股權及相關債權;

6月14日,華僑城集團旗下公司轉讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權,其財報顯示,公司凈利潤為-692.57萬元;

1月中旬,康佳集團全資子公司深圳康佳電子科技有限公司擬轉讓南京康星科技產業園運營管理有限公司17%股權,轉讓底價為2.14億元。康佳集團為華僑城旗下公司。 

轉讓之余,還有發債和貸款。1月8日,華僑城集團宣布擬發行270天超短期債券募集20億元,用于補充華僑城A日常流動資金周轉;3月13日,華僑城A公告稱,公司2019年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期),本期債券擬發行金額為25億元,擬用于償還于2019年4月13日回售的存續公司債券“16僑城01”;截至一季度末,華僑城A銀行貸款新增261.96億元。

合作開發是緩解資金壓力及加快開發的另一手段。6月3日,華僑城(亞洲)公告稱,旗下公司華僑城港亞與合肥國嘉合作成立項目子公司,各自占股51%、49%,開發巢湖經開區金巢大道項目地塊;6月21日,合肥城建公告稱,公司參股子公司擬出資49億,持股49%,與華僑城港華投資控股(出資51億元,持股51%),共同成立合肥華僑城實業發展有限公司。

華僑城A 相關人士表示,與當地國資企業成立合資公司的好處在于優勢互補,對處理當地的政商關系以及當地資源的獲取,肯定非常有益。

一份今年6月的關于華僑城集團的跟蹤評級報告顯示,2016-2018年,華僑城集團的資產負債率分別為67.96%、67.22%、68.63%;全部債務資本化比率分別為47.67%、49.15%、57.28%;長期債務資本化比率分別為35.68%、37.78%、52.01%。后兩者持續走高。

此外,截至2019年3月底,華僑城集團資產負債率、全部債務資本化比率和長期債務資本化比率分別為 71.27%、60.71%和 56.16%,相比年初分別增加2.64%、3.44%和4.16%,整體債務負擔有所加重。

但繼續要花的錢還不少。上述報告顯示,截至 2019年3月底,華僑城集團有39 個在建工程項目,預計總投資為679.75億元,已投資 234.43億元;2019年 4-12月、2020年和2021年,分別尚需投資 120.87億元、120.62億元和85.80億元。

那些賣掉或計劃賣掉的項目(股權),對華僑城鋪開的“戰線”來說仍是小數目,地產市場環境仍不樂觀,文旅項目投資金額大、開發回報周期長,華僑城還將如何騰挪取舍?

(本文作者曾建中,執惠主筆)

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